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人气:1753      发布时间:2013-5-27 17:40:42
不开盘光拿地 开发商“只进不出”导致现金流紧张 变相涨价初现苗头

  一边小心翼翼地开盘,一边豪气十足地拿地,“限价”之下,只进不出的开发商现金流愈发不畅。

  然而,就在政府针对“精装拆分”研究整治对策时,走投无路的开发商们另动起了脑筋。“为了能顺利批下来,又保证不赔钱,降低成本势必成为不少开发商的选择,比如园林缩水、精装减配等。”一位不愿具名的在售项目营销总监向记者表示,这种变相的涨价,最终的埋单者还是购房人。

  市场现状

  缺口2.6万套 京楼市库存告急

  新房库存量,指已开盘但还未售出的房屋数量,是反映房地产市场活力与风险的一项重要指标。受制于“限价”的背景下,开发商明显放缓了开盘的节奏,北京商品住宅遭遇库存告急。

  来自伟业我爱我家昨日发布的报告显示,从2012年11月至今六个月内,北京累计新增供应仅为2.6万套,而新房交易量一直维持在高位,累计达5.1万套。在这样的强烈消化之下,北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达2.6万套。到本月底,北京商品住宅(不含保障房)库存量不足6.2万套,比去年年初下降了四成多,其中期房待售套数为4.6万套,比去年年初下降近一半。

  更加值得关注的是,在这6万余套的市场存量中还包括一部分品质较差的“历史存量”,以及部分去化速度较慢的高端产品存量。除去这些“非活跃存量”后,所剩的可快速转化成交的“活跃存量”更加稀少。

  土地盛宴

  高成本最终转嫁至购房人

  一边是谨慎开盘的冷清,一边是高价拍地的热情。

  从目前市场来看,土地供应渐开闸,同时伴随着“地王”字样也频频出现在各大媒体头版位置。

  在上海,一块曾经被终止出让的土地“重现江湖”。不过短短数月,挂牌起始价已经从2012年的13亿元直接飙升至逾44亿元,“升值”速度惊人。几日前,同样是在上海,两天内推出数块世博园区的土地,楼面价屡创新高,突破4万元/平方米。

  而这只是5月以来火爆的一线城市土地市场一个小小的缩影。

  在5月初的广州土地拍卖会现场,近两百轮竞价后,白云区迎来了新的单价地王。而即使是调控最为严厉的北京,土地市场的热度也毫不逊色:北京门头沟新城地块经过现场82轮竞标后,最终被北京当地企业夺取,溢价率高达104%。5月20日,经过71轮鏖战,福建泰禾地产以11.25亿元,配建7.3万平方米公租房的大价钱竞得通州台湖镇B-03地块,剔除保障房面积,楼面每平方米单价达到16581元,创区域地价新高。

  一位房地产业内人士对记者坦言,现在出手抢地首先是因为资金充裕,然后则肯定是因为看好后市旺盛的需求。而在调控下的房企好比“躲猫猫”,就如同现在要达到纸面的均价下降,可以采取“两套合同”或者“裸卖”形式规避一样,在不断地“调控”和“规避”的游戏中,高地价的成本最终依然会加在购房者身上。

  问题显现

  “只出不进” 房企资金恐趋紧

  只出不进,长此以往势必令不少开发商陷入资金困境。尤其是中高端项目,“限价”不得不令其直面高土地成本与低房价的尴尬。

  据记者多方采访调查获悉,北京多个原计划在3月至5月份入市的豪宅项目入市计划均已被迫搁浅。

  有消息人士向本报记者透露,华润·橡树湾项目就未能如期顺利入市。“这个项目原打算在4月份至5月份推出,后来曾一度推延至6月份开盘,但截至记者发稿时又有消息说要更改在7月入市。”上述消息人士向记者表示,从价格方面来看,该盘4月份计划开盘均价为4.8万元平方米,而现在已经升至5.5万元平方米,但实际上这一销售均价也未达到华润置地的定价要求。据悉,这一期望值为6万元平方米。

  更加值得一提的是,另有消息人士透露,去年曾轰动一时的万柳地王原本计划今年8月入市,但其预售定价一直未曾获批,项目入市计划甚至推迟到10月份。“定得太高批不下来,定得太低又对不起当初那么高的地价。”上述消息人士表示,用骑虎难下来形容目前开发商的状态最为贴切。

  一位开发高端住宅产品的房企内部人士向记者表示,“如果项目达到入市条件却迟迟无法入市,加之高端住宅产品本身销售周期就很长,这无疑将拉长项目资金回流周期,进而拖累企业现金流。”

  根据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,2013年年内,近30家房企年内海外融资总额度已接近800亿元。“房企拿地积极性高,土地市场流拍情况极为少见,加之溢价率攀升,这使得房企拿地竞争激烈,对资金需求自然也不断增加。”中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示,目前房地产企业赴海外的融资成本大约在5%左右,明显低于国内平均资金成本,低资金成本吸引房企海外举债储粮以伺机扩张。

  房企对策

  房价数据“技术性”回落

  5月已过大半,笼罩在“限价”之下的京城新房市场失去了5月应有的红火。

  业内人士指出,这种数据回落实际上是目前行政限价的结果,只是一种“技术性”回落。“在目前的市场局面下,高价楼盘无疑将拉高成交均价。”京东某在售项目负责人透露,最简单的办法就是“暂缓高价项目的预售证发放,令其不能入市销售”。

  这种言论从5月前三周的涨幅变化中得到了印证。

  据中原统计,剔除保障房,5月前两个月北京新建住宅成交均价为20755元/平方米,与4月均价20873元/平方米的均价相比,环比出现小幅下跌。

  然而,这种颓势在上周出现了反转。据机构统计,上周新房成交量价双双回涨。链家地产市场研究部分析指出,中端需求相对释放充分是成交均价被明显拉升的主要原因。

  不过,这种反弹或许不可能维持太久。据悉,为了达到今年房价控制目标,北京市住建委已立下军令状,在二季度要让房价数据有所改观。对于2013年的房价控制目标,北京市已经分解至各个区县,目前房价控制目标已直接与相关负责人挂钩。

  “未来,北京或将在商品房开发的土地出让、开发商报价、预售审批等各个环节采取一定的价格管控。”知情人士透露。

  变相涨价

  “减配”或成新招

  “不能偷偷涨,那就偷偷缩呗,开发商不会吃亏,这节骨眼上都在琢磨怎么顺利批下来,又保证不赔钱。”一位不愿意透露姓名的在售项目营销总监向记者坦言,目前“精装拆分”这条路被堵死,那么在不久的将来,降低成本势必成为不少开发商的选择,比如园林缩水、精装减配等等,而这种变相的涨价,最终埋单的还是购房者。

  事实上,这种因为售价下降而偷偷“减配”的情况早就不是什么新鲜事。位于东五环外管庄的一个大型项目,第三期项目恰巧于上一轮调控的观望期——2011年下半年开盘,开盘价格较第二期出现了数千元的下降,于是为了压缩成本,保持利润不跟着房价下跌,该项目开发商“巧妙”地将二期配备的价值7000元-8000元的进口德国威能壁挂炉,换成了价值4500元-5000元的贴牌依玛壁挂炉,两者价格相差将近一倍。

  首都经济贸易大学主攻工程造价学科的马洪波老师告诉记者,开发商想节约成本其实并不难,“钢筋要最细的、水泥要最低号的,这些购房者根本看不出来。”

  更有房山某项目售楼员向记者表示,变相“减配”的另一个办法就是在小区环境中减少成本,“以前都是从南方、海边移植一棵树或是一块石头回来,现在就直接在郊区买回来,仅运费成本就能省不少。”

  业内声音

  调控将长期持续 “限价”只是过渡

  对于开发商“减配”的苗头,高策地产服务机构董事长陶红兵表示,这是没有办法的办法。“如果吃馒头就能吃饱了,干吗要吃红烧肉?所以,我认为,把价格限死了,没办法就只有降成本。园林没有了,就种点草坪,双层断桥铝的窗就变成普通的钢窗了,到最后的结果呢?就是老百姓被迫只吃馒头面条了,这个未必是调控的初衷,但有可能调控最后会出现这样的情况。”

  北京市房地产协会秘书长陈志则表示,调控应该定一个周期性的政策,而目前的“限价” 只是一种过渡时期的行政手段,带有一定的教条性。

  “经济水平以及各种各样的发展指标都和房产指标挂钩,经济增长多少,房地产就增长多少。但实际上却忽略了房地产对经济增长的贡献率有多大,对财政的贡献率多少,以及带动的上下游产业的多少。”陈志进一步指出,“现在把调控这个事情完完全全的当做一个价格去控制,认为价格控制住了,调控就实现了,这样的评估显然是对中央决策的误读。”

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